Articles

Как правильно составить договор на покупку недвижимости

Вот Вы и нашли подходящий вариант недвижимости и следующий этап покупки это подготовка и подача продавцу проекта договора купли-продажи (Agreement of Purchase and Sale), который многие и называют - offer . Это один из наиболее важных и ответственных моментов, поскольку цена договора - сотни тысяч долларов. Думаю найдется мало желающих рисковать такой суммой и, следовательно, нужно очень ответственно отнестись к содержанию этого документа, независимо от того, составляете ли Вы его сами, Ваш агент или адвокат.
Многие считают: Hу что там может выть особенного? - сторговали хорошую цену, договорились о дате въезда и “дело в шляпе”, ведь есть стандартная форма договора, содержащая основные правовые аспекты сделки, так что же может произойти?
Не спорю, цена - один из самых важных пунктов договора, но не единственный. В первую очередь следует внимательно отнестись к правильному написанию имен продавца и покупателя, адреса, регистрационного имени (Legal description) недвижимости, размера участка.
Следующим существенным моментом договора является определение даты регистрации сделки (completion date) и, соответственно, перехода прав от продавца к покупателю.Самое главное - это должен быть рабочий день, когда открыт регистрационный офис. Имейте также ввиду, что наиболее неблагоприятными днями являются последний день и последняя пятница месяца (регистрационный офис может просто не справиться с большим потоком дел, сложнее заказать грузовой лифт и компанию по перевозке). Если Вы живете в арендованном жилье, Вам нужно будет дать предупреждение о выселении за 60 дней, которые отсчитываются со дня оплаты рента.
Тем, кто уже владеет недвижимостью и планирует ее продавать, следует иметь не менее трех-четырех месяцев до регистрации новой сделки или включить условие, в соответствии с которым договор покупки вступает в силу только в случае продажи в определенный срок недвижимости покупателя. Обладание двумя домами одновременно вещь, конечно, заманчивая, но может лечь тяжелым финансовым грузом на Ваши плечи.
Как правило, в стоимость покупки входит не только дом с участком или квартира, но и дополнительные приборы и оборудование, такие как холодильник, плита, посудомоечная, стиральная и сушильная машины, кондиционер, центральный пылесос, светильники, шторы, жалюзи и другие предметы. Не поленитесь перечислить все в договоре, иначе рискуете недосчитаться чего-нибудь после переезда.
Не лишним также будет попросить продавца о двух-трех визитах в период между подписанием договора и регистрацией сделки. Причем, один из них лучше отложить на последнюю неделю, чтобы убедиться, что с домом и его содержимым, включенным в договор, ничего непредвиденного не произошло.
Теперь поговорим об условиях, которые рекомендуется включать в договор. Во-первых, это получение удовлетворяющего покупателя финансирования. Не полагайтесь на предварительное согласие банка, оно не дает никаких гарантий. При наличии подписанного договора банк детально изучает Ваше финансовое положение, кредитную историю, оценивает покупаемую недвижимость и только после этого дает письмо с обязательством профинансировать данную сделку, с указанием суммы займа и условий, на которых он Вам дается (процент, срок и др.).
Во-вторых, покупая дом или таунхауз, необходимо убедиться, что Вы имеете четкое представление о состоянии всего за что платите, чтобы после переезда не получить сюрпризов, за которые придется заплатить сотни или даже тысячи долларов. Значит следующим условием будет проведение технической инспекции.
При покупке квартиры в кондоминиуме инспекция, как правило не нужна. В этом случае необходимо получить пакет документов, включающих копию регистрации и страховки на все здание, правила проживания и порядок функционирования кондоминиума как корпорации, его финансовое положение, наличие или отсутствие юридических претензий. Самое важное - убедиться в наличии достаточного резервного фонда и отсутствии финансовых претензий со стороны третьих лиц, чтобы избежать неожиданного существенного роста месячных платежей (maintenance) и других непредвиденных расходов.
Все приведенные условия, a в практике встречаются и другие, защищают интересы покупателя и могут быть отменены только по его желанию. Если не удалось получить удовлетворяющего финансирования, или инcпектор выявил серьезные недостатки, или у кондоминиума проблемы с резервным фондом, тогда покупатель может без каких-либо финансовых потерь отказаться от дальнейшего участия в сделке.
И не забудьте поставить свою подпись, без нее договор будет недействительным.
И как всегда- желаю удачи.

Ирина Громова
Агент по продаже недвижимости
SUTTON GROUP
Tel.: 905 707-9524

← Return to Real Estate Article